Ulica Milana Ogrizovića na Trešnjevci u Zagrebu bila je još prije samo pet godina lijepa gradska oaza, spoj arhitekture i ambijenta kakav se mogao vidjeti šetnjom uz stare kuće Šalate, s ponešto novogradnje iz 2000-ih i jednom iz doba socijalizma, sve uz još dosta drveća i zelenila. U kratkom razdoblju dosad pretvorila se gotovo u klanac, kućice su skoro sve nestale, a mjesta za zelenilo nema na parcelama izgrađenima do maksimuma. To je druga strana priče o trenutačno najpopularnijem kvartu u Zagrebu ako se gleda potražnja na web oglasnicima nekretnina - Trešnjevci.
Otvoreno je pitanje kako je moguće da Grad nije bolje zaštitio taj kvart ili barem njegov starinski dio. Kao da je normalno da se uz centar može nalaziti kvart samo s novogradnjom i zgradama. Naime, u drugim svjetskim gradovima postoje zone obiteljskog stanovanja i izvan onog na elitnim lokacijama i periferiji, pa je i dio Trešnjevke mogao ostati takav. No, Grad je stihijski prepustio Trešnjevku na milost i nemilost investitorima koji sasvim legitimno grade ono što im je dopušteno. Svaku kućicu s vrtom i stablima koju sruše, zamijene stambenom zgradom, odnosno s više njih. Pritom ne tako daleko od nas neki gradovi, kao što je Leipzig, provode ozelenjavanje koje je nužno u doba klimatskih promjena.
NOVA TRANSFORMACIJA
Stojimo pred novogradnjama koje se završavaju u Ogrizovićevoj, kompleksom od jedne zgrade i dvije urbane vile, te razgovaramo s jednim od investitora.
"Zar niste mogli posaditi i neko stablo, pa bilo bi i stanarima ugodnije da se ne gledaju kad su objekti blizu?" pitam ga.
"Ne može zelenilo u centru grada - ili centar ili zelenilo! Ma gledajte, ostavili smo prostor za žardinijere, a stabla ne možemo zasaditi jer je ispod podzemna garaža", odgovara.
Razmišljam kako bi Udruženje graditelja pri HGK trebalo provesti edukaciju svojih članova i pokazati im kako se može bolje raditi projekte jer imaju moralnu odgovornost prema gradovima i građanima na čijem teritoriju ostvaruju svoje profite, kad već nemaju zakonsku.
U tim zgradama koje su u završnoj fazi svi su stanovi već prodani. Cijena kvadrata bila je oko 2500 eura. Ulica je barem prometno mirna i bit će tu vjerojatno dobro stanovati. Prednost današnje gradnje na Trešnjevci u odnosu na sličnu krajem 90-ih jest to što barem novogradnje imaju svoje garaže u podzemlju, što je ušlo u zakon, te su kvalitetnije građene nego one prije. U istoj ulici, odmah pokraj, počela je gradnja još tri urbane vile, a cijena kvadrata je od 2600 do 3000 eura. Slično je na mnogim područjima tzv. Stare Trešnjevke, kao što je Trakošćanska ulica koja je također u procesu nove transformacije, ali i na širem području jer Trešnjevka je najveća zagrebačka četvrt.
MIKROLOKACIJA
- Na području cijele Trešnjevke izrazito se traži novogradnja i ona se vrlo brzo proda nakon dolaska u našu ponudu. Posebno to primjećujemo nakon potresa, kupci su voljni povećati svoj planirani budžet i radije kupuju novogradnju. Prosječna cijena po kvadratu se kreće oko 2000 eura. Najzanimljiviji dijelovi šireg kvarta su Knežija i Srednjaci - kaže Krunoslava Kauzlarić, voditeljica ureda Remax Centra nekretnina.
S obzirom na dobru povezanost javnim gradskim prijevozom, blizinu centra grada i raznovrsnost sadržaja, Trešnjevka je i kod njih najtraženiji kvart za kupnju stana ili kuće, potvrđuju nam u agenciji Biliškov nekretnine. Cijene, kao i uvijek, diktiraju lokacija i mikrolokacija pa se novogradnje kreću od 2000 do 2500 eura po kvadratu, no ima i viših, a stariji stanovi stoje od 1700 do 2000 eura.
ROBERT LOHER
"I ulica i kvart, a ne samo stan, naš su životni prostor"
Stanje na Staroj Trešnjevci komentirao je i Robert Loher, stručni tajnik Hrvatske komore arhitekata u suradnji s Nikšom Božićem, predsjednikom Odbora za urbanizam.
- Problem Trešnjevke nije riješen na razini detaljnih urbanističkih planova, nego samo na razini GUP-a, na kojem urbanu transformaciju nije moguće provesti - kaže Loher i dodaje kako se za dobivanje kvalitetnije riješene arhitekture zgrada, treba stvoriti planerski preduvjet. Sadašnja situacija, kaže, pogoduje "bildanju" kapitala u vidu maksimalne izgradnje čestice, u kojem više nema prostora ni propisnom uličnom koridoru u kojem se mogu mimoići dva automobila, a kamoli da se dobiju prostorni bonusi u vidu zelenih površina, dječjih igrališta i parkova.
- Sama arhitektura je kao rezultat prostornog nemara često jednako neinventivna i loša, temeljeći se na činjenici zadovoljavanja propisa GUP-a o koeficijentima izgrađenosti i propisne udaljenosti od međe. Prema javnom prostoru ona nema nikakav odnos - kaže.
Ako želimo kvalitetniju arhitekturu u prostoru, bitno je, dodaje, znati da dobro riješen javni prostor i uređen okoliš podižu vrijednost nekretnine.
- Razmišljanje o kapitalu da je "moje samo moje" kratkog je daha, a pomak se može dogoditi tek kad shvatimo da su i ulica i kvart dio našeg životnog prostora - zaključuje.
DAMJAN GEBER
Improvizirano i kaotično
Damjan Geber, direktor kreativne agencije Brigada, predvidio je prije nekoliko godina situaciju koja se sada događa na Trešnjevci. Tada je na konferencijama o nekretninama govorio o gentrifikaciji Zagreba.
- Od 90-ih je situacija eskalirala jer su privatni investitori otkupljivali trošne kućice s malim parcelama te na njima gradili maksimalno dopuštene veličine višestambenih zgrada. Potražnja za stanovima tada je bila na vrhuncu i vrlo brzo bi se sve prodalo. Tek pred kraj tog nekontroliranog zahvata novi stanovnici Trešnjevke počeli su uviđati probleme koji se vežu uz neuređeni urbani prostor, poput nedostatka zelenih površina, infrastrukture, parkinga i kvalitetnog osunčanja - kaže Damjan Geber. Tijekom ekonomske krize dvijetisućitih je navala na Trešnjevku donekle stala, ali se posljednjih godina ponovno aktivirala te sad i manje trošne stare kuće ili cijeli mini kompleksi kućica završavaju pod građevinskom mehanizacijom i zamjenjuju ih nove višestambene zgrade.
- U tom valu prednjači područje oko Nove ceste i Trakošćanske ulice, ali slični se primjeri u manjem obujmu događaju posvuda. Novi stambeni kompleksi su, doduše, kvalitetniji gradnjom i projektiranjem te umjesto predubokih zgrada koje jedu parcelu, često susrećemo mini urbanističke komplekse od dvije ili više zgrada. No, ono što i dalje nije riješeno jest generalna strategija razvoja kvarta, ne planiraju se novi parkovi, linije javnog prijevoza, vrtići ili škole, pješačke zone ili trgovi, a promet se i dalje rješava od jednog do drugog kriznog slučaja - smatra Geber. S obzirom na zapostavljanje šire slike o strateškom razvoju kvarta, ovaj trend će se sigurno nastaviti, a kvaliteta života ostati onakva kakva je trenutačno - improvizirana i kaotična.
